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地价与房价之争再起波澜土地财政当适时调整

发布时间:2019-08-16 19:32:37 编辑:笔名

  地价与房价之争再起波澜。近日,国土资源部公布了全国620个楼盘地价房价比的相关。在所调查的案例中,地价占房价的比例为5. %,为58.6%,平均为2 .2%。从上看,土地成本所占比例不到四分之一。由此,国土部门可借此驳斥地价推动房价论。

  但需要注意的是,这600余个楼盘项目均为在售中,绝大部分获取土地的时间是在“招拍挂”实施的早期,已属“过去时”;而地价对房价上涨的指示性影响,主要体现土地交易的“现在时”上。更为重要的是,在土地财政的驱动下,地方政府存在推高地价的动机不可忽视。而这种模式很可能会形成开发商与地方政府利益的捆绑。

  业内专家指出,国土资源部此次调查,有利于公众了解楼盘项目的成本构成,也有利于公众判断房地产市场的运行。通过信息公开,可减少房地产业的“灰色地带”。但调研后部门能做什么,针对近期主要城市地价飙涨,相应的土地监管政策能否调整,更值得关注。

  今年上半年,国内土地市场局部过热,开发企业拿地热情空前高涨,国企成为当前市场购地主力,重点城市热点区域地王频出,不断推动房价上涨。而其背后,作为既得利益者的地方政府,受益颇丰。以北京为例,单是6月份,土地收入便超过百亿元。

  土地出让金历来是地方政府的一大财源。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上。土地出让金在一些较高地区能占到地方财政收入的50%以上。国土资源部的统计显示,2006年,全国土地出让金总额达7676.89亿元;到2007年增长至1. 万亿元,其中“招拍挂”土地出让收入超过9000亿元;受房地产市场低迷影响,2008年全国土地出让收入缩水,但仍然维持在9600亿元的高位。

  在4万亿投资计划下达后,地方政府为完成配套投资目标,面对的财政压力空前巨大,因此“卖地生财”再次在一些地方兴起。显示,6月全国财政收入增幅大升,主要是由于非税收入同比增长1.61倍,其中不乏土地出让收入。而在天量投放中,国企廉价融资—高价竞拍土地—流入地方财政成为新的利益链条。这一资金流向又可能是将地方财政风险转嫁给金融系统。

  另外,土地财政可能滋生开发商与地方政府的“共谋”行为。由于开发商是“财源”,因此,在房地产开发中,地方政府往往会给予诸多“绿色通道”。中国证券报了解到,在上一轮房地产热中,珠三角、长三角等城市的很多地王以“修改规划”的方式实现退地,无疑,地方政府在其中扮演了“合谋者”的角色。

  显然,这种土地财政模式并不可持续。专家指出,一方面,“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用,而房地产税费终会转化为商品房成本,由购房者买单;另一方面,卖地冲动会将数十年后的公共财政收入提前透支,一旦大规模城市化进程结束,可供开发的土地日益减少,未来的公共财政状况将会面临严峻考验。

  因此,专家指出,“土地财政”当适时调整。地方政府应将一定比例的土地集约化经营,向市场提供保障性质的公屋,以租金收入逐步替代土地出让收入。这一政府公共职能的完善,既可以增加保障性住房的供应,平抑商品房价;同时又能为政府提供稳定的收入来源,减少地产“灰色收入”。

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